Kapara za kupovinu nekretnine - Šta je i kako se određuje njena visina?

Kapara za kupovinu nekretnine predstavlja jedan od najvažnijih koraka na putu do savršenog stana, porodične kuće ili druge nepokretnosti.

U potrazi za nekretninom i kvadratima koji ispunjavaju sve vaše uslove možete naići na nekoliko ’’prepreka’’. Međutim, kada potragu obavljate uz pomoć proverene i iskusne agencije, ove prepreke se lakše savladavaju.

Kada pronađete nekretninu koja vam odgovara u potpunosti, na red sledi realizacija kupovine. Tada je potrebno obratiti posebnu pažnju na nekoliko važnih stvari, uključujući i kaparu.

Kapara je, čini se, pojam koji se olako shvata kada se radi o kupovini nekretnine. Međutim, ona ima veoma važnu ulogu – da zaštiti obe ugovorne strane. Na koji način funkcioniše plaćanje kapare za nekretnine, šta sve podrazumeva i šta bi sve trebalo da znate otkrivamo vam u narednim redovima.

Šta zapravo predstavlja kapara za kupovinu nekretnine?

Kapara za kupovinu nekretnine predstavlja iznos koji kupac plaća prodavcu, kako bi se prodavac osigurao da će ugovorne obaveze biti izmirene na vreme i u potpunosti. Samim tim, ovakav vid kapare se obično smatra psihološkim uticajem i daje se kao odustanica prilikom zaključivanja ugovora o kupoprodaji.

Kapara se uglavnom određuje kao manji procenat od ukupne vrednosti stana, porodične kuće ili neke druge nekretnine. Obično iznosi oko 10% od celokupnog iznosa nekretnine. Međutim, prodavac i kupac se mogu dogovoriti da kapara bude niža ili viša od ovog iznosa.

Ono što je veoma važno jeste da iznos kapare bude naveden u predugovoru, s obzirom na to da predstavlja garanciju da jedna ugovorna strana neće odustati od kupovine. U suprotnom, ta ugovorna strana mora snositi i pravne posledice.

Praksa plaćanja kapare za kupovinu nekretnine vrši se dugi niz godina, jer se pokazala kao odličan vid zaštite i prodavca i kupca.

Na koji način kapara za kupovinu nekretnine štiti kupca i prodavca?

Kao što možete da pretpostavite, kapara ne štiti isključivo prodavca. Ona se ugovara kao odustanica prilikom zaključivanja ugovora o kupoprodaji date nekretnine, tj. nepokretnosti. Ona osigurava da nijedna od ugovornih strana neće odustati od ugovora, te da će ispuniti svoje obaveze navedene u ugovoru.

Ugovorne strane su, u slučaju prodaje/kupovine nekretnine, kupac i prodavac. U slučaju da ipak odustanu od realizacije kupovine/prodaje, pravne posledice postoje za obe strane.

Sa jedne strane, odustanica štiti prodavca tako što mu daje pravo da zadrži celokupan iznos date kapare ukoliko kupac odustane od kupovine stana, tj. od realizacije ugovora.

Sa druge strane, odustanica štiti i kupca. Na koji način? Ukoliko prodavac odustane od prodaje nekretnine, te ne ispuni svoje obaveze navedene u kupoprodajnom ugovoru, kupcu je dato pravo da zatraži da mu se isplati dupli iznos kapare.

 Prema tome, veoma je važno definisati kaparu i njen iznos u predugovoru.

Na koji način se kapara može vratiti kupcu?

Kapara za kupovinu nekretnine može se vratiti kupcu u slučajevima koji prethode poništenju ugovora.

Raskid ugovora o kupovini/prodaji nekretnine može biti sporazuman. U suštini, ovo znači da se obe ugovorne strane slažu za raskidanje ugovora. Ovo je najčešče slučaj kada kod ugovornih strana postoje dobri odnosi koje bi trebalo zadržati i održavati, ali i kod nemogućnosti obe strane da izvrše svoje ugovorne obaveze. S obzirom da se radi o sporazumnom raskidu ugovora, izbegava se sudski spor, a ostaje da se kupac i prodavac dogovore oko vraćanja kapare.

Još jedan od mogućih razloga vraćanja kapare kupcu jeste viša sila, odnosno određena okolnost na koju ni kupac ni prodavac ne mogu da utiču, a koja sprečava realizaciju ugovora. Ovo mogu biti prirodne katastrofe, rat i slično. U ovakvim situacijama ugovor se obično poništava, a kupac može zatražiti pravnu pomoć kako bi vratio uložen novac (kaparu).

Sve situacije koje mogu uticati na realizovanje ugovora potrebno je navesti u predugovoru, uz definisan iznos kapare.

Posebna vrsta kapare za kupovinu nekretnine – Depozitna kapara

Jedna od posebnih vrsta kapare naziva se depozitna kapara. Obično se iznos depozitne kapare isplaćuje kada se vrši kupovina nekretnine, stana ili kuće, koja je pod hipotekom. Na ovaj način kupovina stana pod hipotekom postaje sigurnija.

Depozitnu kamatu kupac isplaćuje agenciji za nekretnine. Agencija za nekretnine zadržava ovaj iznos sve dok prodavac ne reši probleme hipoteke ili druge probleme u vezi sa nekretninom koju prodaje. Ovom kaparom kupac se obavezuje da kupi nekretninu kada prodavac reši ove probleme.

Za razliku od kapare za kupovinu nekretnine, depozitna kapara iznosi manje od 10% ukupnog iznosa nekretnine.

Kako bi predugovor i ugovor o kupoprodaji nekretnine bili validni, važno je da budu overeni od strane suda opštine u kojoj se nekretnina prodaje. Sud ove dokumente overava i unosi u registar nekretnina.

Za više dodatnih informacija o kupovini nekretnine, plaćanju kapare i drugim pravima i obavezama prilikom realizacije kupoprodajnog ugovora, Brian Lack & Company tim agenata stoji vam na raspolaganju.